اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر خانه‌ای را به اجاره خود درمی‌آورد. اما گاهی برحسب شرایطی اختلافاتی بین مالک و مستاجر به وجود می‌آید و ناچار به فسخ این قرارداد می‌شوند. در این مقاله به شرایط فسخ قرارداد اجاره و نقش وکیل ملکی در آن می‌پردازیم.

اجاره‌نامه و مفهوم آن؛ نقش وکیل ملکی در بررسی اجاره نامه

همان‌طور که در مقدمه گفتیم، اجاره‌نامه عقدی است که به واسطه بستن آن، مستاجر، مالک منافع عین مستاجره می‌شود، اجاره‌دهنده را موجر و اجاره‌کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره می‌گویند. عقد اجاره درصورتی که به صورت رسمی و قانونی منعقد شده باشد، به‌گونه‌ای نیست که هر زمان هر کدام از طرفین بخواهند، آن را فسخ نمایند.

بلکه به موجب اجاره‌نامه حق و حقوقی برای طرفین ایجاد می‌شود و چنان‌چه یکی از طرفین بخواهد از این حقوق تخطی کند، طرف دیگر می‌تواند اقدام به طرح شکایت نماید. در این صورت این دعاوی از جمله دعاوی مرتبط با حوزه کاری وکیل ملکی است.

براساس قرارداد اجاره، مستأجر، در برابر مال و پولی که به موجر و مالک ملک می‌دهد، برای مدت معین که در اجاره‌نامه ذکر شده است، مالک منافع عین مستأجره (منزل، مغازه، زمین و …) می‌شود. یعنی همان سلطه و اختیار استفاده مالک را از عین مورد اجاره دارد؛ اما به مدت معین. بنابراین اجاره عقدی تملیکی، معوض و موقت  است. 

برای اینکه از حق و حقوق خود آگاه شوید یا بتوانید درصورت بروز مشکل و نسبت به بسیاری از اتفاقات از پیش تعیین نشده و دعاوی احتمالی چه در مقام موجر و چه به عنوان مستاجر بهترین اقدام را انجام دهید، بهتر است به قراردادهای چاپی املاک اکتفا نکرده و قبل از هر قرارداد اجاره‌ای با یک وکیل ملکی متخصص مشورت کنید.

وظایف وکیل ملکی در فسخ قرارداد اجاره چیست؟

فسخ در لغت به معنای پایان‌دادن به یک قرارداد توسط یکی از دو طرف یا شخص ثالث است. قرارداد اجاره یک قرارداد با مدت معین است و چنانچه پس از آن مدت، طرفین اقدام به تمدید آن نکنند، مستاجر باید ملک را تخلیه نماید. 

روزانه تعداد زیادی اجاره‌نامه بین افراد مختلف در سطح کشور منعقد می‌شود. اما گاهی در شرایطی قبل از موعد سررسید قرارداد یکی از طرفین تصمیم به فسخ قرارداد و پایان‌دادن به آن می‌گیرند. یعنی ممکن است مدتی بعد از بستن قرارداد، موجر یا مستاجر به دلایلی پشیمان شوند و تصمیم به فسخ اجاره ‌بگیرند.

سئوالاتی که در این بین مطرح می‌شود از قبیل این‌که شرایط فسخ چگونه است، حق و حقوق طرف مقابل چه می‌شود یا می‌توان هر زمان اقدام به فسخ قرارداد کرد یا هزینه فسخ قرارداد به چه صورت خواهد بود، سئوالات تخصصی است که باعث می‌شود برای پاسخ به آن‌ها نیازمند مشورت با بهترین وکیل املاک باشیم. 

ذکر این نکته در اینجا لازم و ضروری است که هیچ‌کدام از طرفین نمی‌توانند بدون وجود شرایط و ادله مناسب اقدام به فسخ کنند.چراکه حق و حقوقی در این بین وجود دارد و قانونگذار شرایطی را تعیین کرده است.

بنابراین اگر قصد فسخ قرارداد اجاره را دارید یا اگر نسبت به فسخ قرارداد توسط شخص دیگر اعتراضی دارید بهتر است در مورد شرایط فسخ آن با وکیل متخصص ملکی مشورت کرده و از آن‌ها آگاه شوید.

شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط بهترین وکیل ملکی

قانون برای این‌که جلوی هرج و مرج و تضییع حقوق افراد در موضوع اجاره را بگیرد، قوانینی را برای فسخ قرارداد تعیین کرده است. به این ترتیب هر کدام از طرفین قرارداد باید با رعایت چارچوب قانونی اقدام به فسخ قرارداد کند. این چارچوب و شرایط قانونی طبق ماده ۳۶۹ قانون مدنی، برای فسخ اجاره‌نامه عبارتند از:

  • خیار شرط: خیار ریشه در اختیار دارد و به این معناست که شرطی در قرارداد ذکر شده و به یکی از دو طرف قرارداد یا شخص ثالث، در مدت معینی اختیار فسخ قرارداد داده می‌شود.
  • خیار تعذر تسلیم: این شرط زمانی قابل اتکا خواهد بود که یکی از طرفین به تعهدات خود در اجاره‌نامه عمل نکند. بنابراین طرف مقابل حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
  • خیار عیب: زمانی که عیبی در عین مستاجره(منزل، مغازه و غیره) وجود دارد که در قرارداد اشاره نشده و توافقی هم برای آن صورت نگرفته باشد، اختیار فسخ اجاره وجود دارد.
  • خیار تخلف شرط: ممکن است هنگام بستن قرارداد اجاره، طرفین شروطی را تعیین و آن را امضا کرده باشند. درصورتی که یکی از طرفین به شروط و تعهداتش عمل نکند، امکان فسخ وجود دارد.
  • تخلف از وصف: اگر بعد از انعقاد قرارداد اجاره متوجه شوند که واقعیت خانه با مبلغ پرداختی متفاوت است، می‌توان نسبت به فسخ آن اقدام کرد.

در این مطلب شرایط فسخ قرارداد اجاره را بیان کردیم. معمولا در عرف و باور عموم مردم این مالک و موجر است که قرارداد را فسخ می‌کند، اما در شرایط و مواردی مستاجر نیز برای فسخ اجاره‌نامه اقدام می‌کند. موارد مربوط به فسخ قرارداد از سوی مستاجر و موجر متفاوت و دارای جزئیات زیادی است.

در هر صورت بهتر است قبل از هرگونه اقدام در این زمینه و باتوجه به تخصصی بودن موضوع فسخ قرارداد اجاره، برای آگاهی از شرایط فسخ قرارداد و این‌که می‌توانید قرارداد را فسخ کنید یا خیر، با وکیل امور ملکی در تهران یا شهرستان محل سکونت خود مشورت نمایید.

خرید کتاب زبان اصلی

آموزش سئو